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未提“房住不炒”:房地产的新元年,是要来了吗?

降低存量房利率、认房不认贷、

“城中村改造”、政治局会议“未提房住不炒”


(资料图片仅供参考)

房地产的又一个元年,是要开启了吗?

大家好,我是堂主。

最近出台关于房地产的文件,有点多,多到有点让人应目不暇,反应不过来了。

先来梳理一下。

在房地产资金端:7月10日,央行、金监局发布通知,延长“金融16条”适用期限到2024年年底。

在存量房一侧:7月14日,中央行货币政策司司长表示,存量房可以降低房贷利率。

在新项目一侧:7月21日,国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》

而在重要的7月政治局会议里,在分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作时,未提及“房住不炒”

在购房端一侧:

先是国税总局官微信7月25日发布《支持协调发展税费优惠政策指引》,涵盖216项支持协调发展的税费优惠政策指引,比如卖房免增值税、买房免个税。

然后又在7月27日,住建部表示:进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款、“认房不用认贷”等政策措施

把上面的信息简单捋捋,歪歪斜斜的每个文件都写着“支持房地产”五个大字。

买了房的睡不着,想着如何降低存量房贷利率,然后打给自己的贷款银行,现在大部分银行表示还未有这项服务。

广州的兴业银行站出来了,然而记者发现,不过是给出一年的优惠券,立马就下头了。

没买房的心急如焚,这房地产是要起飞了吗?

我今天一早打开朋友圈,里面有不少说房地产的又一个元年要来了。

当然了,中介占了一大半。

我仔细看了半夜,才从字缝里看出些端倪来,满页都写着三个字:不降价。

即将到来的“房地产元年”,和“不降价”,似乎是能对应得上。

今天,借着这个月集中发布的房地产利好政策,来聊一聊上面对于房地产的态度是什么,背后的支撑是什么?

现在,到底是不是房地产的元年?房价真的会涨吗?如果要涨,要满足什么条件?

首先,聊聊上面对于房地产的态度:要救!还是大力地救。

互联网是有记忆的。

2020年8月,央行、银保监会等机构针对房地产企业,出台了“三道红线”,给房企戴上紧箍咒。

在很多人看来,“三道红线”是打压开发商、打压房价,其实深层原因,绝不仅仅如此,

三年前的情况是:开发商疯狂加杠杆、银行疯狂批贷款、地方疯狂卖地,这三个叠加效应,无疑带来了巨大的系统性风险。

三年后的今天,金融16条延期、认房不认贷等,出台了很多政策给房地产松绑,这又是整的哪一出?

其实,要看懂上面的操作,并不难。

在于现在房地产的底层运转逻辑,不一样了。

在上面看来:这一次的地产下行,并非源起金融杠杆过高。

参考一下国际经验,90年代日本房地产的泡沫,和2008年美国的次贷危机,两者的地产下行,都是由于加息戳破了金融泡沫。

而中国这次的地产下行,其压力更多是来自两个方面。

首先,是收入预期的减少。

青年失业率在20%的历史新高,久居不下。

各行业各公司裁员层出不尽,最近网上还传出这样的说法:上海有10万份简历,在空中飘荡。

没工作,没收入,如何谈买房?

其次,是对于房地产预期的减弱。

给大家看两组数据。

第一组数据,是全国住宅法拍房挂拍量。

7月20日财联社报道,与2022年1-6月相比,全国住宅法拍房挂拍量同比增长35.59%,成交量同比增长16.22%,成交均价同比下降2.43%。

其中,全国40个大中城市中,挂拍量最高的是成都、重庆、南宁,分别挂拍5132套、4973套和2851套住宅。

第二组数据,是7月新房成交量。

7月24日,易居房地产研究院发布报告:7月新房成交同比或缩水4成。

报告显示,

7月1日-20日,全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为816万平方米,环比6月1-20日下降33%,同比2022年7月1-20日下降37%。

其中,7月份全国50个城市中,有42个城市交易行情有环比下降态势,即8成城市交易量不如6月份。

这两组数据我就不解读了,能懂的都懂。

如果实在不懂,就想想那些断供、和集中提前还贷的事件。

基于以上,所以你就能大概理解到这次,为什么上面要救房地产了,

根本来说,就是认为本轮地产下行,并非是金融系统引发的。

再直白点,就是一致认为现在房地产的金融系统风险没之前那么高了,所以就有空间去操作。

三年时间,说长不长,说短不短。

唯一可以确定的是,早已物是人非。

普通大众对于房地产的态度,就像是遇到了前任:

不管说什么,都是且听且看,不管做什么,也都是无动于衷。

没办法,实在是太熟悉了。

当初感情是怎么被骗的,曾经的那些套路,历历在目。

现在紧抱着房地产大腿的,多半是房企,或者是中介。

这样不能怪人家,毕竟人家就是靠这个吃饭的。

那么今年,会不是又一个房地产的元年?

说实话,我觉得很难。

若今年是元年,未来怎么样,咱不好说。

但过去的经验,总是有参考价值的。

假设房子看作是一件商品,而不是金融产品,

那么要满足房价涨起来,最先考虑的是其目标消费人群。

换句话来说,你说是房地产元年,那就说说谁来买吧。

根据中指研究院之前的调查结果,

我国25-34岁的年轻人是楼市第一购房群体,约占购房总人数的50%。

这部分人群往往是结婚购房,属于首次购房需求。

35-44岁的中年人是第二大购房群体,约占购房者总数的24.5%。

这部分人群属于改善型需求。

显然,在25-34岁这个年龄阶段,其实中低收入人群的占比,很高的。

以前大多数都是加大杠杆上车的,而在未来,随着适龄购房人口数量所占比例的连年下滑,对于未来房地产需求,也会产生很大的影响。

民生宏观表示:过去30年,中国楼市快速涨价,得益于商品房居住属性和金融属性的共同支撑。

而随着人口结构的变化,商品房居住和金融属性,很可能面临分化。

问题来了,如果一般房子没有了金融属性,还会上涨吗?

说了那么多,堂主想说的是,如果认定是房地产的元年,那么就不要像过去那样简单粗暴:可以完全不看市场规律,完全不看人口规律、供需关系,纯靠一纸文书,就能让所有人提振信心。

要想走出新路子,就不能还是老办法。

今天中午,堂主出去办事。

中午一点半的广州,高温达到35度。

在十字路等红绿灯的时候,突然旁边停了一辆电瓶车。

那电瓶车车轱辘有些锈斑,我猜,大概率是二手的。

瘦小的身躯之下,是一身宽大的黄色工作服,背后印着大大的美团二字,

我站在背后,看到头盔下面,是往后梳的小辫子。

上前去看,是一个小女生,看样子约莫二十来岁。

满头大汗,手臂通红。

绿灯亮起,电驴车上的瘦小身影,渐行渐远。

烈日越来越猛,我也满头大汗,却心生悲凉。

你说,现在我们讨论的房地产是不是又要起飞 ,对于她来说,有什么关系吗?

上到月球探索,下到5G领先,跟美国拼人工智能,拼经济、比GDP总量等等,没错,这是中国梦。

然而,对于那个送外卖的女孩来说,她的梦,其实并没有那么高大上。

无非就是在炎炎夏日里奔波,有个工作,有份收入,交了社保,纳了医保,病了能报销,老了有保障……

这,不也是她的中国梦吗?

如果,我说的是如果,如果说以后拉动经济的大马车是“消费”,

那么,提高普通人的收入,制定国民收入倍增计划,不就是开启了一个新的元年吗?

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